Immobilienkauf Recht und Pflichten

Vor Vertragsabschluß

Bevor irgendwelche Verträge gezeichnet werden, hat der Verkäufer eine Reihe von Dokumenten zur Überprüfung vorzulegen.

1. Original oder vollständige Kopie der im Eigentumsregister eingetragenen Kaufurkunde (Escritura
   Pública)
   
2. Auszug aus dem Grundbuch in Spanien, woraus die Eigentumsverhältnisse, Lasten und
   Belastungen hervorgehen (Nota Informativa Simple). Der Grundbuchauszug muss beim Amt
   eingeholt werden.
   
3. Sofern der Verkäufer nicht selbst Eigentümer der Immobilie ist, hat er zudem die notarielle
   Vollmachtsurkunde, die ihn zum Verkauf berechtigt, vorzulegen. ( Poder )
   
4. Die Verträge mit den Wasser-, Strom- und anderen Versorgungsunternehmen nebst der letzten
   Zahlungsbelege.
   
5. Belege über die Zahlung der letzen spanischen Grundsteuer (IBI).
   
6. Beim Kauf einer Immobilie in einer Gemeinschaftsanlage, sollten vom Präsidenten der jeweiligen
   Eigentümergemeinschaft vorliegen:
   - Satzung der Eigentümergemeinschaft.
   - Errichtungstitel / Teilungserklärung.
   - Auszug über die Zahlungen von Gemeinschaftskosten und Umlagen seitens des gegenwärtigen
   Eigentümers.
   - Schriftliche Bestätigung des Präsidenten der Eigentümergemeinschaft, daß diese keine Schulden
   gegenüber Dritten hat und daß die zu erwerbende Immobilie mit der Zahlung der
   Gemeinschaftskosten auf dem Laufenden ist.
   
7. Wenn nötig die Vorlage eines detaillierten und durch den Verkäufer unterzeichneten
   Inventarverzeichnisses der Möbel, Geräte und Einrichtungen.
   
8. Beantragung einer Steuernummer in Mallorca

Privatschriftliche Verträge

Contratos Privados
Oben haben wir bereits erklärt, daß Verträge über die Veräußerung von Immobilien auf Mallorca nicht der notariellen Beurkundung bedürfen, um Rechtsfolgen zu entfalten. Das Eigentum an einer Immobilie kann sogar aufgrund eines mündlichen Vertrages und Schlüsselübergabe an den Käufer übergehen. Das gleiche gilt für Vorverträge.
Käufer und Verkäufer können bei Nichteinhaltung der privaten Verträge somit gerichtlich deren Erfüllung durchsetzen oder Schadensersatzansprüche wegen Nichterfüllung geltend machen.
Deshalb ist es bei der Durchführung von Immobilientransaktionen auf Mallorca ein allgemeiner Brauch, vor der notariellen Beurkundung zunächst einen privatschriftlichen Vertrag zu schließen. Diese Verträge sollten unbedingt alle wesentlichen Vertragsbestandteile, insbesondere die Rechte und Pflichten der Parteien, sowie den Kaufpreis enthalten und zudem von beiden Parteien auf jeder Vertragsseite gezeichnet werden.

 

Hier ist der folgende Vertragstyp gängig:

Contrato de Reserva / Opción - Reservierungs- bzw. Optionsvertrag
Es ist ein privatschriftlicher Vorvertrag, durch den sich der Verkäufer verpflichtet, die Immobilie innerhalb eines vereinbarten Zeitraumes nicht an Dritte zu Verkaufen und auf Verlangen des Käufers gegen Zahlung des Restaufpreises die notarielle Kaufurkunde zu zeichnen. Der Käufer leistet dafür eine Anzahlung. Die Höhe hängt von der vereinbarten Reservierungsdauer ab. Allgemein üblich sind Anzahlungen von 5-15 % vom späteren Kaufpreis.
Der Abschluß eines solchen privatschriftlichen Vorvertrages insbesondere für diejenigen vorteilhaft, die für die Abwicklung der Finanzierung noch einige Zeit benötigen, und sich ihr nach langer Suche gefundenes Traumobjekt für diesen Zeitraum vom Verkäufer zurückhalten lassen möchte.
Bei dem Abschluß eines solchen Vertrages kann es sinnvoll sein, den Reservierungs- bzw. Optionspreis als Arras/Draufgeld gem. Art. 1454 Código Civil zu deklarieren. Denn diese gesetzliche Regelung den Rücktritt von genannten Verträgen bei Zahlung eines Reuegeldes durch denjenigen zu, der den Vertrag nicht einhalten möchte.
Wenn also der Käufer z.B. die Finanzierung und damit den endgültigen Kauf nicht verwirklichen kann, so verliert er seine an den Verkäufer geleistete Zahlung. Hält auf der anderen Seite der Verkäufer sich nicht an die geschlossene Vereinbarung, da er z.B. einen anderen Käufer gefunden hat, der einen höheren Kaufpreis zu zahlen bereit ist, so muß er seinem Vertragspartner das doppelte des empfangenen Betrages, als festen Schadensersatzbetrag zurückzahlen.
Die Vereinbarung eines Arras gibt dem Käufer folglich mehr Sicherheit, daß der Verkäufer ihm das Objekt auch wirklich bis zum vereinbarten Termin zurückhält, da im anderen Falle dem Verkäufer ein nicht unerheblicher Schaden droht.

Die notarielle Kaufurkunde - Escritura Pública de Compraventa
Die im Volksmund genannte „Escritura“ ist ein vor dem Notar geschlossener Kaufvertrag, der zwar nicht Voraussetzung für den Eigentumsübergang ist, jedoch für die Eintragung in das spanische Eigentumsregister notwendig ist.
Der mallorquinische Notar hat nicht so umfassende Prüfungs- und Belehrungspflichten wie in Deutschland. Vielmehr beurkundet der mallorquinische Notar lediglich das, was Ihm die Parteien vorgeben und erkundigt sich vorab per Fax beim Eigentumsregister, ob der Verkäufer dort eingetragen ist. Anschließend sendet er wiederum per Fax die wesentlichen Daten der Escritura an das Eigentumsregister, wodurch zunächst eine Eintragungssperre ausgelöst wird, was bedeutet, daß evtl. andere über diese Immobilie vorgenommene notarielle Kaufurkunden nicht in das Eigentumsregister eintragungsfähig sind.
Der Notar auf Mallorca hat lediglich beurkundende Funktion. Er beurkundet das, was Ihm die Parteien vorgeben. Deshalb ist eine fachgerechte Betreuung beim Immobilienerwerb auf Mallorca unbedingt anzuraten.

Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) und

die Eintragung der Escritura de Compraventa
Man kann in Spanien zwar wirksam Immobilien erwerben, ohne den Kauf in das spanische Grundbuch einzutragen. Dem Eigentumsregister kommt jedoch eine sehr wichtige Aufgabe zu. Es schafft den öffentlichen Glauben, daß derjenige, der im Register als Eigentümer eingetragen ist, auch der rechtmäßige Eigentümer ist. Somit wird der gutgläubige Erwerb von dem im Grundbuch eingetragenen Verkäufer geschützt. Somit muß auch nach spanischem Recht der notarielle Kaufvertrag und die anschließende Eintragung für den Käufer als unerläßlich bezeichnet werden, da eine gesicherte Eigentumsposition gegenüber Dritten nur für denjenigen gegeben ist, der auch tatsächlich als Eigentümer im Eigentumsregister eingetragen ist.
Die vom Notar ausgefertigte Kaufurkunde muß beim Eigentumsregister durch den Käufer oder den damit beauftragten Anwalt unter Vorlage der Zahlungsquittung der Notargebühren und der des Finanzamtes über die Zahlung der Mehrwert- bzw. Grunderwerbssteuer zur Eintragung eingereicht werden. Sodann wird der Registerbeamte die Eintragung des Eigentumswechsels vornehmen. Die Eintragung kann einige Wochen dauern, jedoch ist das Register gegenüber weiteren Verfügungen von Dritten während dieser Zeit durch eine Vormerkung gesperrt.